Die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen aus dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses in Georgien: 2026 präzisierte Regelungen

Autor: Gela Barshovi, Steuerberater und Spezialist für Verrechnungspreise in Georgien.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken, gibt die persönliche Meinung des Autors wieder und stellt keine Steuerberatung oder sonstige Beratung dar.

Einkommensteuerliche Behandlung von Kapitalgewinnen, die eine natürliche Person aus dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses in Georgien erzielt: Gesetzliche Aktualisierung 2026

Am 14. Mai 2026 erließ das georgische Finanzministerium den öffentlichen Beschluss Nr. 143 „Zu Fragen im Zusammenhang mit der Besteuerung von Einkünften, die eine natürliche Person aus der Veräußerung eines Vermögenswerts erzielt“. Der Beschluss klärt mehrere wichtige steuerrechtliche Fragen, darunter Themen, die zuvor etwas unklar waren, sowie bestimmte Sachverhalte, die auf den ersten Blick klar gesetzlich geregelt zu sein scheinen, in dem öffentlichen Beschluss jedoch anders ausgelegt werden.

So erläutert der öffentliche Beschluss beispielsweise zusätzlich zu den Artikeln 82(1)(f.a) und 82(1)(f.c) des georgischen Steuergesetzbuchs – den Bestimmungen, die eine Steuerbefreiung für Kapitalgewinne aus dem Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder anderer Vermögenswerte nach einer Haltefrist von zwei Jahren gewähren – erläutert der öffentliche Beschluss auch die Anwendung von Artikel 81 Absatz 3 des Steuergesetzbuchs, der einen Steuersatz von 5 % vorsieht und auf den ersten Blick wenig Interpretationsspielraum zu lassen scheint.

Artikel 81(3) lautet:

„Kapitalgewinne, die eine natürliche Person aus der Veräußerung einer Wohnwohnung/eines Wohnhauses und des dazugehörigen Grundstücks sowie aus der Veräußerung eines Kraftfahrzeugs erzielt, werden mit 5 % besteuert.“

Der neue öffentliche Beschluss stellt klar, dass der Einkommensteuersatz von 5 % nicht auf alle Fälle des Verkaufs einer Wohnung oder eines Hauses anwendbar ist.

In diesem Artikel erörtern wir mehrere wichtige Fragen, die sich aus dem neuen öffentlichen Beschluss ergeben, darunter die Besteuerung von Kapitalgewinnen aus dem Verkauf von Wohnimmobilien in Georgien, und heben bestimmte praktische Fragen hervor, die noch unklar sind.

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Die Besteuerung von Einkünften aus dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses in Georgien ist nicht immer so einfach, wie es zunächst erscheinen mag. Wie in diesem Artikel erläutert, kann die anwendbare steuerliche Behandlung von verschiedenen Faktoren abhängen, darunter die Haltedauer, die Nutzung der Immobilie, die Art der Transaktion und die konkreten Umstände des Einzelfalls.

Wenn Sie planen, Wohnimmobilien in Georgien zu verkaufen, oder bereits eine Transaktion abgeschlossen haben und die steuerlichen Auswirkungen verstehen möchten, können Sie sich gerne an uns wenden. Wir bieten eine objektive Steuerberatung auf der Grundlage der geltenden Bestimmungen des georgischen Steuerrechts, der einschlägigen Praxis der Steuerbehörden und der spezifischen Umstände Ihres Falles.

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Bestimmungen des georgischen Steuergesetzbuchs zur Besteuerung und Befreiung von Einkünften, die eine natürliche Person aus der Veräußerung von Vermögenswerten, einschließlich Wohnwohnungen und Häusern, erzielt

Gemäß Artikel 82(1)(f.a) des georgischen Steuergesetzbuchs (das „Gesetzbuch“) ist der Kapitalgewinn aus dem Verkauf einer Wohnwohnung oder eines Wohnhauses, einschließlich des dazugehörigen Grundstücks, in Georgien von der Einkommensteuer befreit, wenn eine natürliche Person diese Wohnwohnung oder dieses Wohnhaus seit mehr als zwei Jahren besitzt, unabhängig davon, ob die Immobilie vor dem Verkauf für wirtschaftliche Tätigkeiten genutzt wurde.

Darüber hinaus ist gemäß Artikel 82 Absatz 1 Buchstabe f.c des Gesetzes der Kapitalgewinn aus dem Verkauf eines Vermögenswerts, der keine Wohnung oder kein Haus ist, in Georgien ebenfalls von der Einkommensteuer befreit, wenn eine natürliche Person diesen Vermögenswert seit mehr als zwei Jahren besitzt und ihn während mindestens der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf nicht für wirtschaftliche Tätigkeiten genutzt hat.

Verkauft eine natürliche Person hingegen eine Wohnwohnung oder ein Wohnhaus, nachdem sie diese weniger als zwei Jahre lang besessen hat, und erzielt dabei einen Kapitalgewinn, unterliegt dieses Einkommen gemäß Artikel 81 Absatz 3 des Gesetzes grundsätzlich der Einkommensteuer in Höhe von 5 %.

Dies sind die in der öffentlichen Entscheidung ausgelegten gesetzlichen Bestimmungen.

Wie jedoch aus der öffentlichen Entscheidung hervorgeht, gelten die oben genannten Befreiungen und die Anwendung des Steuersatzes von 5 % nicht in allen Fällen, in denen es um den Verkauf einer Wohnwohnung oder eines Wohnhauses geht.

Kriterien für die Einstufung einer Immobilie als Wohnwohnung oder Wohnhaus für Zwecke der Einkommensteuer in Georgien

Gemäß der öffentlichen Entscheidung ist es für die Inanspruchnahme einer Befreiung von der Einkommensteuer oder die Anwendung des Steuersatzes von 5 % beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses zunächst erforderlich, dass die verkaufte Immobilie als Wohnwohnung oder Wohnhaus behandelt wird. Darüber hinaus darf die Immobilie nicht für unternehmerische Tätigkeiten bestimmt sein oder in solchen genutzt werden.

Die Anforderung bezüglich der unternehmerischen Tätigkeit im Zusammenhang mit einer Wohnwohnung oder einem Wohnhaus ist im Steuergesetzbuch nicht ausdrücklich festgelegt. Vielmehr handelt es sich um eine durch den öffentlichen Beschluss klargestellte Auslegung, die zuvor auch in der Praxis angewendet wurde.

Für die Feststellung, ob eine Immobilie als Wohnwohnung oder Wohnhaus gilt, ist die Einstufung der Immobilie im Auszug aus dem öffentlichen Register wichtig, aber nicht entscheidend. In der öffentlichen Entscheidung heißt es:

„Bei der Bestimmung der Art der Immobilie ist der entsprechende Eintrag der Registerbehörde von Bedeutung; für die endgültige Beurteilung ist jedoch der tatsächliche Nutzungszweck der Immobilie entscheidend.“

Der öffentliche Beschluss legt ferner fest, dass alle folgenden Kriterien erfüllt sein müssen, damit eine Immobilie als Wohnwohnung oder Wohnhaus behandelt wird:

• Es handelt sich um eine eigenständige Einheit; 
• sie ist für Wohnzwecke bestimmt; 
• sie ist mit einer grundlegenden Versorgungsinfrastruktur ausgestattet oder kann damit ausgestattet werden; 
• sie stellt keinen funktionalen Bestandteil einer anderen Tätigkeit dar. 

Einige Aspekte dieser Kriterien sind besonders hervorzuheben:

1. Unfertige Wohnungen und künftige Wohneinheiten: Gemäß dem öffentlichen Beschluss kann selbst eine unfertige Wohnung, einschließlich einer sogenannten „Luftwohnung“ (wenn eine Person eine Wohnung im 9.Stock gekauft hat,während bisher nur der 5. Stock fertiggestellt ist) oder eine künftige Wohneinheit unter bestimmten Voraussetzungen als Wohnwohnung behandelt werden.
2. Nebenräume können Teil einer Wohnung oder eines Wohnhauses sein (daher können die steuerlichen Anreize auch für solche Vermögenswerte gelten): Nebenräume werden ebenfalls als Teil einer Wohnung oder eines Wohnhauses behandelt: „Nebenräume, die funktional mit einer Wohnung/einem Haus verbunden sind, einschließlich Dachboden, Keller oder anderer Räume, sofern sie die Voraussetzungen für die Nutzung der Wohnung/des Hauses zu Wohnzwecken gewährleisten oder verbessern und nicht eigenständig für nichtwohnwirtschaftliche oder wirtschaftliche Zwecke genutzt werden.“
3. Miteigentum steht der Einstufung als eigenständige Einheit nicht entgegen: Eine Wohnung oder der Anteil eines Miteigentümers an einer Wohnung kann auch dann als eigenständige Einheit behandelt werden, wenn sie im Miteigentum gehalten wird.

Darüber hinaus heißt es in der öffentlichen Entscheidung: „Die vorübergehende Nutzung einer Wohnwohnung/eines Wohnhauses für einen anderen Zweck, einschließlich der Vermietung zum Zwecke der Erzielung von Einkünften oder der Nutzung einer Wohnwohnung/eines Wohnhauses als eingetragener Sitz eines unternehmerischen Unternehmens , ändert an sich nichts an ihrem Wohncharakter, sofern das Objekt aufgrund seiner technischen und funktionalen Merkmale eine Wohneinheit darstellt.“

Zu welchem Einkommensteuersatz wird eine Person in Georgien besteuert, wenn sie systematisch mit dem Kauf und Verkauf von Wohnungen zu Gewinnzwecken befasst ist?

Die öffentliche Entscheidung nennt Ausnahmefälle, in denen der Einkommensteuersatz von 5 % nicht auf den Verkauf einer Wohnwohnung anwendbar ist. In solchen Fällen scheint es, dass die Person möglicherweise auch nicht von den Steuerbefreiungen profitieren kann, die für Kapitalgewinne aus dem Verkauf einer Wohnwohnung oder eines Wohnhauses nach zwei Jahren gelten. Mit anderen Worten: Es kann der Einkommensteuersatz von 20 % zur Anwendung kommen.

Eine solche Ausnahme liegt vor, wenn eine Person im georgischen Immobilienhandel tätig ist.

Ich verwende das Wort „kann“ bewusst in Bezug auf die zweijährige Befreiung, da in Fällen, die unternehmerische Tätigkeit betreffen, Artikel 82(1)(f.c) des georgischen Steuergesetzes anstelle von Artikel 82(1)(f.a) gilt. Artikel 82(1)(f.c) sieht zwar weiterhin eine Steuerbefreiung für den Verkauf eines Vermögenswerts nach zweijährigem Besitz vor, jedoch nur, wenn der Vermögenswert während mindestens der letzten zwei Jahre vor seinem Verkauf nicht für wirtschaftliche Tätigkeiten genutzt wurde.

Nehmen wir zum Beispiel an, ich hätte im Jahr 2023 fünf Wohnungen zum Zwecke des Weiterverkaufs erworben und diese nicht vermietet. (Wären die Wohnungen vor ihrem Verkauf vermietet worden, würde der Steuersatz von 20 % gelten.) Wenn ich diese Wohnungen dann im Jahr 2026 (nach mehr als zweijährigem Besitz) verkaufte, könnte man argumentieren, dass die Wohnungen vor ihrem Verkauf nicht im Rahmen einer wirtschaftlichen Tätigkeit genutzt wurden und dass der daraus resultierende Veräußerungsgewinn daher gemäß Artikel 82 Absatz 1 Buchstabe f.c steuerbefreit sein sollte.

Da die Wohnungen jedoch mit der Absicht des gewinnbringenden Weiterverkaufs erworben wurden, besteht das Risiko, dass die Steuerbehörde den Besitz dieser Wohnungen selbst als Nutzung im Rahmen einer wirtschaftlichen Tätigkeit ansieht und daher den Steuersatz von 20 % anwendet, selbst wenn die Wohnungen nach mehr als zwei Jahren im Besitz verkauft werden.

Diese Frage ist mir nicht ganz klar. Aus der öffentlichen Entscheidung geht jedoch eindeutig hervor, dass bei Wohnungen, die im Rahmen des Immobilienhandels erworben und innerhalb von zwei Jahren verkauft werden, der Steuersatz von 20 % anstelle des Satzes von 5 % gilt. Ebenso kann der Satz von 20 % gelten, wenn solche Wohnungen nach zwei Jahren verkauft werden, aber vor ihrem Verkauf vermietet waren.

Es besteht zudem Unsicherheit darüber, was als Immobilienhandel anzusehen ist. Würde beispielsweise der Kauf und Verkauf von drei Wohnungen über einen Zeitraum von fünf Jahren als Immobilienhandel gelten und folglich zum Verlust der verfügbaren Steuerbefreiungen führen?

Aus dem Wortlaut der öffentlichen Entscheidung geht hervor, dass eine Privatperson die entsprechenden Befreiungen/Anreize nicht in Anspruch nehmen kann, wenn der Kauf, Verkauf oder die Vermietung von Wohnungen im Rahmen einer unternehmerischen Tätigkeit erfolgt, d. h. einer Tätigkeit, die in organisierter und systematischer Weise ausgeübt wird. Es bleibt jedoch eine Ermessensfrage, wie viele Wohnungsverkäufe und über welchen Zeitraum hinweg ausreichend wären, damit die Tätigkeit als organisiert und systematisch und somit als Immobilienhandel eingestuft wird.

Meiner Ansicht nach sollte eine Tätigkeit, bei der eine Person eine einzelne Wohnung erwirbt und diese einige Jahre später verkauft, nicht als organisiert oder systematisch angesehen werden, und die entsprechenden Steuerbefreiungen sollten im Allgemeinen weiterhin gelten, selbst wenn die Wohnung vor ihrem Verkauf langfristig vermietet war. Mit steigender Anzahl der von einer Privatperson gekauften und verkauften Wohnungen steigt jedoch auch das Risiko, dass die Steuerbehörde die Tätigkeit als unternehmerisch einstuft und den Einkommensteuersatz von 20 % anwendet.

Das Gesetz legt keine konkrete Schwelle für die Anzahl der Wohnungen fest, die verkauft werden dürfen, bevor die Tätigkeit als unternehmerisch angesehen wird. Jeder Fall muss daher individuell geprüft werden. Neben der Anzahl der verkauften Wohnungen sollten auch andere Faktoren berücksichtigt werden, darunter der Zweck, zu dem die Wohnungen erworben oder verkauft wurden (aus persönlichen (z. B. Umzug) oder geschäftlichen Gründen (sie waren zum Weiterverkauf bestimmt)), die Nutzung als Wohnraum oder die Vermietung, ob eine Person bereits den Status eines Unternehmers hat (z. B. als Einzelunternehmer in Georgien registriert ist) sowie andere relevante Umstände.

 (H3) Wie wird eine Person in Georgien besteuert, wenn sie eine Wohnung langfristig (und nicht als Kurzzeit-/Tagesvermietung) vermietet und diese anschließend verkauft?

Was die Vermietung betrifft, lässt sich mit hinreichender Sicherheit feststellen, dass die bloße Tatsache, dass eine Privatperson eine Wohnung langfristig im Rahmen eines langfristigen Mietvertrags vermietet, anstatt als Kurzzeit- oder Tagesvermietung, an sich nicht als unternehmerische Tätigkeit anzusehen ist. In einem solchen Fall sollten sowohl die zweijährige Steuerbefreiung als auch der Einkommensteuersatz von 5 % (sofern die Wohnung vor Ablauf von zwei Jahren nach dem Erwerb verkauft wird) auf den aus dem Verkauf der Immobilie erzielten Veräußerungsgewinn angewandt werden. Vorausgesetzt, die Wohnung wurde nicht anschließend im Rahmen einer gewerblichen Immobilienhändlertätigkeit verkauft.

Meiner Ansicht nach sollte die langfristige Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses durch eine nicht gewerblich tätige Privatperson nicht als organisierte und systematische Tätigkeit angesehen werden. Dies steht auch im Einklang mit der derzeitigen Praxis der georgischen Steuerbehörde. Dementsprechend sollte eine solche Privatperson beim Verkauf der Wohnung oder des Hauses grundsätzlich in den Genuss der entsprechenden Steuervergünstigungen kommen können. Diese Schlussfolgerung lässt sich zumindest teilweise aus dem Wortlaut der öffentlichen Entscheidung ableiten.

Ein interessanterer Fall ergibt sich, wenn eine Person aufgrund einer anderen Geschäftstätigkeit den Status eines Einzelunternehmers hat und gleichzeitig eine Wohnung langfristig vermietet. Meiner Meinung nach sollten die entsprechenden Steuervergünstigungen – nämlich der Steuersatz von 5 % oder die zweijährige Steuerbefreiung – auch in einem solchen Fall gelten. Obwohl die Person den Status eines Einzelunternehmers hat, erfolgt die Vermietung der Wohnung selbst nicht im Rahmen einer organisierten und systematischen Tätigkeit und sollte daher die Anwendung der entsprechenden Steuervergünstigungen nicht automatisch ausschließen.

Bei der Beurteilung dieser Frage können auch andere Faktoren berücksichtigt werden. Zum Beispiel, ob die betreffende Person als Einzelunternehmer Abschreibungskosten im Zusammenhang mit der vermieteten Wohnung in ihrer Einkommensteuererklärung ausgewiesen hat, natürlich unter der Annahme, dass der Steuersatz von 5 % nicht auf die Mieteinnahmen angewendet wurde.

Wie wird eine Person in Georgien besteuert, wenn sie eine Wohnung oder ein Haus auf Kurzzeit-/Tagesbasis vermietet und diese anschließend verkauft?

Wenn eine Person hingegen eine Wohnung oder ein Haus – und insbesondere mehrere Wohnungen oder Häuser – auf Kurzzeit- oder Tagesbasis vermietet, besteht meiner Meinung nach das Risiko, dass eine solche Tätigkeit als organisierte und systematische Tätigkeit und somit als unternehmerische Tätigkeit angesehen wird.

Dies liegt daran, dass die tägliche Vermietung einer Wohnung und insbesondere die tägliche Vermietung mehrerer Wohnungen von Natur aus ein gewisses Maß an Organisation und Regelmäßigkeit mit sich bringt. Sie erfordert in der Regel den Empfang von Gästen oder die Organisation ihres Check-ins, die regelmäßige Reinigung der Immobilie oder die Beauftragung von Reinigungsdiensten, die Durchführung von Reparaturen oder die Organisation von Reparaturen bei Bedarf, die Kommunikation mit potenziellen Gästen, die Verwaltung von Buchungen sowie die Durchführung anderer wiederkehrender Tätigkeiten.

Bei der Beurteilung dieser Frage dürfte einer der wichtigsten Faktoren die Anzahl der täglich vermieteten Wohnungen sein.

Diese Frage wurde im Rahmen des Verfahrens zur Verabschiedung des öffentlichen Beschlusses erörtert. Leider liefert der öffentliche Beschluss jedoch keine klare Antwort darauf, ob die tägliche Vermietung einer Wohnung oder mehrerer Wohnungen als organisierte und systematische Tätigkeit anzusehen ist.

In Bezug auf die Vermietung von Wohnungen heißt es in der öffentlichen Entscheidung:

„Der Besitz einer Wohnwohnung/eines Wohnhauses, deren/dessen Vermietung oder deren/dessen spätere Veräußerung gilt nicht als unternehmerische Tätigkeit, wenn diese Transaktionen keinen systematischen und organisierten Charakter haben.“

Diese Formulierung lässt sich auf mindestens zwei verschiedene Arten auslegen.

1. Sowohl die Vermietung als auch der Weiterverkauf müssen möglicherweise organisiert und systematisch sein

Nach dieser Auslegung müsste eine organisierte und systematische Tätigkeit in Bezug auf beide Komponenten – Vermietung und Weiterverkauf – vorliegen.

Wenn ich beispielsweise drei Wohnungen auf Tagesbasis vermiete, aber nach einer langen Zeit des Eigentums nur eine Wohnung verkaufe, könnte die Vermietungstätigkeit selbst als organisiert und systematisch angesehen werden. Da das Element des Weiterverkaufs jedoch nicht die Merkmale einer unternehmerischen Tätigkeit oder eines Immobilienhandels aufweist, könnten die entsprechenden Steuervorteile weiterhin bestehen bleiben.

2. Es kann ausreichen, dass nur eine Komponente unternehmerisch ist

Nach einer strengeren Auslegung könnte es ausreichen, dass nur eine Komponente – zum Beispiel die Vermietungstätigkeit – als organisiert und systematisch angesehen wird, damit die Person beim Verkauf der Wohnung das Recht auf die entsprechenden Steuervorteile verliert, selbst wenn der Verkauf selbst nicht als Immobilienhandel behandelt würde.

Meiner Meinung nach ist die erste Auslegung wesentlich logischer. Es wäre nicht sehr logisch, einer Person das Recht auf die Inanspruchnahme der entsprechenden Steuerbefreiung oder des Steuersatzes von 5 % allein deshalb zu verweigern, weil die Wohnung vor ihrem Verkauf kurzfristig oder tageweise vermietet wurde, sofern der Zweck des Kaufs nicht der Weiterverkauf an sich war.

Dies ist jedoch nur meine persönliche Auffassung der Sache. Die öffentliche Entscheidung stützt diese Auslegung nicht ausdrücklich, lehnt sie aber auch nicht ausdrücklich ab.

Zu welchem Einkommensteuersatz wird ein privater Bauträger in Georgien besteuert, wenn er Häuser oder Wohnungen baut und verkauft?

Die öffentliche Entscheidung besagt, dass eine Person, die Mehrfamilienhäuser oder Häuser zum späteren Verkauf errichtet – in der öffentlichen Entscheidung als „Bauträger“ bezeichnet –, möglicherweise keinen Anspruch auf den Vorzugssatz von 5 % bei der Einkommensteuer hat, wenn sie diese Immobilie innerhalb von zwei Jahren verkauft.

Wird die Immobilie nach mehr als zwei Jahren im Besitz verkauft, gelten wahrscheinlich dieselben Überlegungen, die oben im Zusammenhang mit dem Immobilienhandel erörtert wurden.

Wie wird die zweijährige Haltefrist beim Verkauf eines von einer Privatperson erbauten Hauses berechnet?

Der öffentliche Beschluss besagt, dass bei einem selbstgebauten und anschließend verkauften Haus die zweijährige Haltefrist ab dem Datum berechnet wird, an dem das Eigentum an dem Haus im öffentlichen Register eingetragen wurde.

Wird das Haus innerhalb von zwei Jahren nach der Eintragung verkauft, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer in Höhe von 5 %. Wird das Haus mehr als zwei Jahre nach der Eintragung verkauft, ist der Veräußerungsgewinn in Georgien von der Einkommensteuer befreit.

Es ist zu beachten, dass diese Auslegung für Häuser gilt, die von Privatpersonen für eigene Zwecke gebaut wurden, und sich nicht auf die Tätigkeit von Immobilienentwicklern bezieht.

Zu welchem Einkommensteuersatz wird in Georgien der Kapitalgewinn aus der Abtretung von Rechten aus einem vorläufigen Kaufvertrag besteuert?

Die Übertragung oder Abtretung von Rechten aus einem vorläufigen Kaufvertrag für eine Wohnung oder ein Haus wird für Zwecke der Einkommensteuer nicht als Lieferung einer Wohnwohnung oder eines Wohnhauses behandelt.

Dementsprechend gilt der Vorzugssatz von 5 % bei der Einkommensteuer nicht für Kapitalgewinne, die aus der Übertragung solcher Rechte erzielt werden. Stattdessen unterliegt der Kapitalgewinn in der Regel der Einkommensteuer in Höhe von 20 %, wenn die Übertragung innerhalb von zwei Jahren erfolgt.

Gleichzeitig kann die „zweijährige Steuerbefreiung“ in gleicher Weise gelten wie bei nichtwohnungsbezogenen Immobilien. Insbesondere wenn der zu übertragende Vermögenswert – nämlich das Recht aus dem vorläufigen Kaufvertrag – in den mindestens zwei Jahren vor seiner Übertragung nicht für wirtschaftliche Tätigkeiten genutzt wurde, kann der daraus resultierende Kapitalgewinn von der Einkommensteuer befreit sein.

In diesem Zusammenhang ist anhand der konkreten Sachverhalte und Umstände des Einzelfalls zu beurteilen, ob das Recht im Rahmen einer wirtschaftlichen Tätigkeit ausgeübt wurde. Insbesondere wenn der Weiterverkauf solcher Rechte nicht im Rahmen einer organisierten und systematischen Tätigkeit erfolgt, kann dies Gründe für die Anwendung der Steuerbefreiung liefern.

Wie wird der Kapitalgewinn aus dem Weiterverkauf einer Wohnung in einem im Bau befindlichen Gebäude (d. h. einer unfertigen Wohnung) in Georgien besteuert?

Wie oben erwähnt, besagt die öffentliche Entscheidung, dass die Steuervergünstigungen – Steuerbefreiung bei Verkauf nach mehr als zweijährigem Besitz und ein Steuersatz von 5 % bei Verkauf innerhalb von zwei Jahren – auch für eine auf Ihren Namen registrierte unfertige Wohnung gelten.

Mit anderen Worten: Wenn Sie eine Wohnung in einem unfertigen Gebäude im Rahmen eines Kaufvertrags erworben haben, d. h. das Eigentum an der Wohnung bereits auf Ihren Namen eingetragen wurde (es handelt sich also nicht um einen Vorvertrag, sondern um einen tatsächlichen Kaufvertrag), auch wenn das Gebäude selbst noch nicht fertiggestellt ist, und Sie diese innerhalb von zwei Jahren verkaufen – vorausgesetzt, Sie tun dies nicht im Rahmen einer unternehmerischen Tätigkeit –, wird der Kapitalgewinn mit 5 % besteuert.

Wenn Sie hingegen innerhalb von zwei Jahren ein vorläufiges Kaufrecht an einer im Bau befindlichen oder einer fertiggestellten Wohnung abtreten und dadurch einen Kapitalgewinn erzielen, wird dieser Gewinn in Georgien mit einer Einkommensteuer von 20 % besteuert.

Werden Renovierungskosten, die nach dem Kauf einer Wohnung entstanden sind, bei der Berechnung des Kapitalgewinns aus deren Verkauf für georgische Steuerzwecke berücksichtigt?

Der öffentliche Beschluss besagt, dass eine natürliche Person bei der Berechnung des Kapitalgewinns aus dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses auch dokumentierte Aufwendungen berücksichtigen kann, die im Zusammenhang mit dieser Immobilie nach deren Erwerb entstanden sind, sofern diese Aufwendungen den Wert des Vermögenswerts erhöht haben.

Ich persönlich interpretiere diese Bestimmung unter Berücksichtigung sowohl ihres Wortlauts als auch der zugrunde liegenden Logik wie folgt: Alle Ausgaben, die für die Verbesserung einer Wohnung oder eines Hauses entstanden sind – seien es Bauarbeiten, Umbauten oder sogar kosmetische Renovierungen – können bei der Berechnung des Kapitalgewinns zu den Anschaffungskosten der Immobilie hinzugerechnet werden, sofern die Ausgaben durch Belege belegt sind und den Wert der Immobilie erhöht haben.

Wenn ich beispielsweise eine Wand errichtet und diese anschließend wieder abgerissen habe, wodurch die Wohnung in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzt wurde, könnte eine solche Ausgabe kaum als wertsteigernd angesehen werden und sollte daher bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns nicht berücksichtigt werden.

Wie oben erwähnt, müssen zwei wichtige Voraussetzungen erfüllt sein, damit solche Ausgaben berücksichtigt werden können. Erstens muss die Ausgabe den Wert der Wohnung oder des Hauses erhöht haben. Beispielsweise würde die Umwandlung einer Wohnung von einem Rohbauzustand in einen renovierten Zustand im Allgemeinen ihren Wert steigern. Zweitens muss die Ausgabe durch entsprechende Unterlagen belegt sein.

Meiner Ansicht nach beschränkt sich diese Bestimmung nicht ausschließlich auf aktivierbare Aufwendungen. Sie kann sich auch auf bestimmte laufende Aufwendungen erstrecken, sofern diese den Wert der Immobilie erhöht haben und die Anforderung der Belegung erfüllen.

Nehmen wir beispielsweise an, dass eine Person eine Wohnung im Rohbauzustand für 200.000 GEL erworben hat, anschließend dokumentierte Renovierungskosten in Höhe von 50.000 GEL entstanden sind und die Wohnung nach 1,5 Jahren für 320.000 GEL verkauft wurde.

Meiner Meinung nach sollte der Veräußerungsgewinn wie folgt berechnet werden:

320.000 GEL – 200.000 GEL – 50.000 GEL = 70.000 GEL

Dementsprechend würde der steuerpflichtige Kapitalgewinn 70.000 GEL betragen, und die Person müsste auf diesen Betrag eine Einkommensteuer in Höhe von 5 % entrichten (vorausgesetzt, die Wohnung wurde nicht im Rahmen einer unternehmerischen Tätigkeit verkauft).

 (H3) Wie wird der Verkauf eines Zimmers oder einer Wohnung in einem hotelähnlichen Gebäude in Georgien besteuert?

Der öffentliche Beschluss besagt, dass der Verkauf eines Zimmers innerhalb einer Hotelinfrastruktur nach der allgemeinen Regelung besteuert wird, was bedeutet, dass der Einkommensteuersatz von 20 % anstelle des Vorzugssatzes von 5 % gilt. Wird die Immobilie nach mehr als zweijährigem Besitz verkauft, kann der Kapitalgewinn nur dann steuerfrei sein, wenn sie in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf nicht für wirtschaftliche Tätigkeiten genutzt wurde.

Eine interessante Frage ist, welche Arten von Gebäuden als Hotelinfrastruktur anzusehen sind. So ist beispielsweise nicht ganz klar, ob derselbe Ansatz auch für sogenannte „Apartmenthotels“ gelten würde.

Die öffentliche Entscheidung beschreibt ein Zimmer innerhalb der Hotelinfrastruktur anhand der folgenden Kriterien:

• er wird zur vorübergehenden Unterbringung genutzt; 
• es wird ausschließlich im Rahmen des Hotelsystems betrieben. 

Aufgrund dieses Wortlauts ist davon auszugehen, dass, wenn Sie ein Zimmer oder eine Wohnung in einem Komplex besitzen, der in erster Linie für Investitions- und Tagesvermietungszwecke – und nicht für langfristige Wohnzwecke – bestimmt ist, das Risiko besteht, dass die aus dem Verkauf einer solchen Immobilie erzielten Erlöse nach der allgemeinen Regelung mit einem Steuersatz von 20 % besteuert werden.

Beispiele hierfür sind Komplexe mit einer Rezeption, zentralisierten Gästeservices, von einer Verwaltungsgesellschaft verwalteten Vermietungsvereinbarungen und anderen Merkmalen, die typischerweise mit dem Hotelbetrieb verbunden sind.

Eine Ausnahme kann gelten, wenn die Immobilie nach mehr als zweijährigem Besitz verkauft wird und während mindestens der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf nicht für wirtschaftliche Aktivitäten genutzt wurde. In der Praxis würde dies im Allgemeinen bedeuten, dass die Immobilie während dieses Zeitraums nicht vermietet wurde.

Meiner Meinung nach bedarf diese Frage einer weiteren Klärung, insbesondere im Hinblick darauf, welche Arten von Gebäuden als unter die Definition von „Hotelinfrastruktur“ fallend zu behandeln sind.

Mehrwertsteuerliche Behandlung des Verkaufs einer Wohnung/eines Hauses durch eine Privatperson in Georgien 

Bitte beachten Sie auch, dass in den oben erörterten Ausnahmefällen – in denen eine Wohnung oder ein Recht aus einem vorläufigen Kaufvertrag im Rahmen einer unternehmerischen Tätigkeit verkauft wird – neben den Auswirkungen auf die Einkommensteuer auch ein Mehrwertsteuerrisiko bestehen kann.

Diese Frage geht über den Rahmen des vorliegenden Artikels hinaus und wird möglicherweise in Zukunft in einem separaten Artikel ausführlicher behandelt.

 Weitere in der öffentlichen Steuerentscheidung Nr. 143 des georgischen Finanzministeriums (14. Mai 2026) behandelte Themen

Neben den oben behandelten Themen befasst sich die öffentliche Entscheidung auch mit mehreren anderen Fragen, darunter die Aufteilung oder Zusammenlegung von Vermögenswerten, Erbschaftsfälle und die Berechnung der zweijährigen Haltefrist in Bezug auf eine Wohnung, die von einer Bauträgergesellschaft im Tausch gegen Grundstücke erhalten wurde, usw. 

Zusammenfassung der öffentlichen Entscheidung des georgischen Finanzministeriums zur Besteuerung des Verkaufs einer Wohnwohnung oder eines Wohnhauses durch eine natürliche Person

Am 14. Mai 2026 erließ das georgische Finanzministerium den öffentlichen Beschluss Nr. 143 „Zu Fragen im Zusammenhang mit der Besteuerung von Einkünften, die eine natürliche Person aus der Veräußerung eines Vermögenswerts erzielt“. Der Beschluss erläutert die Voraussetzungen für die Anwendung der Artikel 81(3), 82(1)(f.a) und 82(1)(f.c) des Steuergesetzbuchs von G eorgien in Bezug auf die Besteuerung von Kapitalgewinnen, die natürliche Personen aus dem Verkauf von Wohnwohnungen und Häusern erzielen.

Der öffentliche Beschluss stellt klar, dass im Falle des Verkaufs einer Wohnung oder eines Hauses durch eine natürliche Person der Einkommensteuersatz von 5 % nicht immer zur Anwendung kommt. Er stellt ferner klar, dass Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Wohnimmobilien nach mehr als zweijährigem Besitz nicht immer bedingungslos von der Einkommensteuer befreit sind.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und ist nicht als Steuerberatung oder sonstige Form der professionellen Beratung zu verstehen. Die steuerlichen Folgen eines Immobilienverkaufs hängen von den konkreten Fakten und Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. Wenn Sie eine individuelle Analyse Ihrer Situation wünschen, können Sie sich für eine persönliche Steuerberatung an den Autor wenden.

Über den Autor: Gela Barshovi ist Steuerberater und Verrechnungspreisspezialist in Georgien und Gründer von TPsolution, einer in Tiflis ansässigen Steuer- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Er hat Berufserfahrung im Steuerwesen sowohl bei der georgischen Steuerbehörde als auch in der Privat sbranche in Georgien sowie in Österreich und Deutschland gesammelt. Gela hat einen Master-Abschluss in Internationalem Steuerrecht der Wirtschaftsuniversität Wien (WU).

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Die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen aus dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses in Georgien ist nicht immer einfach und hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab.

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